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【不動産投資|中古マンション】リスクと失敗しないための注意点

不動産投資 マンション リスク 注意点
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中古マンション投資」の対象となるのは、主に都内人気エリアのワンルームマンションです
購入後は、毎月安定した家賃収入を得ることができます。さらに、10年後の売却益を期待することもできます。

そうは言っても、その物件の探し方が難しいんでしょ?」と思われましたか?

たしかに、物件探しは簡単ではありません。「投資」ですから、リスクもあります。
でもそのリスクを正しく理解し、注意すべき点をクリアした物件を選ぶことができれば、中古マンション投資は確実に成功に近づきます。

それでは、物件を選ぶ際にどんなことに注意したらよいのか?
失敗しないためのコツを、 中古マンション投資の特徴からわかりやすくお伝えしていきます。

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この記事の内容

不動産投資 | 中古マンション投資の特徴

不動産投資 マンション リスク 注意点

「中古マンション投資」は、下記の手順を取ることが一般的です。

  1. 物件を選んで購入
  2. 賃貸(家賃収入→インカムゲイン)
  3. 売却(売却益→キャピタルゲイン)

購入時の価格帯は、2000万円〜3000万円と言われています。

一般的な「不動産投資」の主なメリットとしては、以下のようなものがあります。

  1. 安定した家賃収入
  2. レバレッジ効果(※)
  3. 節税対策
※レバレッジ効果とは「テコの原理」のこと
(小さな力で大きな物を動かす)
例)
自己資金:1,000万円+金融機関からの借入金:4,000万円

自己資金のみ1,000万円の物件を購入した場合と比べて、借入金を含めた5,000万円の物件を購入した場合、同じ利回りでも収益は5倍になる

その上で、「中古マンション投資」ならではのメリットは何でしょう?
新築ではなく中古を選ぶ理由大きなポイントが以下の3点です

①物件価格・新築マンションと比べると安い
②資産価値・築30年を過ぎた頃から平米単価の下落が緩やか、もしくは横ばいとなる傾向
(参考記事:東日本不動産流通機構REINS「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)」)
→資産価値が下がりにくい
③耐久年数・マンションの耐久年数は30年〜40年と長い
④オーナーチェンジ物件(※)の可能性が高い・物件購入後、すぐに賃貸収入が入ってくる
・収益が見込めるため、融資が受けやすい
・入居募集の手間がはぶける

※オーナーチェンジ物件とは・・・すでに入居者がいる状態で売買される物件

不動産投資 | 中古マンションを購入する際の注意点

不動産投資 マンション リスク 注意点

ここまでは主に、中古マンション投資のメリットをお話してきました。
しかし大事なのは、「注意すべき点」を正しく知った上で物件を選ぶことです。

中古マンションを購入する際の注意点をまとめました。ぜひ参考にしてみてください。

①必ず内見する・内装や設備に不具合はないか
・共用部や外壁が綺麗にメンテナンスされているか
・日当たりや周辺の騒音で気になる点はないか
②1981(昭和56)年以降に建てられた物件を選ぶ・1981年以前に建てられた物件は、建築基準が新耐震基準に基づいていない
耐震工事が必要になる可能性
参考資料:建築基準法の耐震基準の概要|国土交通省
③借地権付き物件は選ばない・毎月固定費として、地主に土地代を支払うことになる
安く手に入るが、売却しにくい(一般的に好まれない)
④「重要事項報告書」を確認する・「重要事項報告書」とは、マンション管理に関する説明書のようなもの(マンションに関する維持費や必要費に関する重要項目を記載)

4つ目にご紹介した「重要事項報告書」は大変重要で、以下のような内容が記載されています。

  • 管理会社・管理組合について
  • 管理費・修繕積立金の改定予定
  • 修繕積立金の残高
  • 滞納問題の有無
  • 修繕工事の履歴・予定
  • バルコニー・トランクルーム・駐車場などの専用使用権について
  • 耐震診断の有無
  • アスベスト使用調査の記載の有無
  • ペットの飼育について
  • 楽器の演奏について
  • 火災・雨漏り・心理的瑕疵・マンション内トラブルについて
  • インターネット・BS・CSについて

物件を選ぶ時に買主が知りたい情報、そして知っているべき情報が記されている書類です。

マンション購入後のトラブル例として、下記のようなものがあります。

  1. 駐車場がなかった
  2. ペットが飼えない物件とは知らなかった
  3. 修繕積立金の残高が少ないことを購入後に知った

「重要事項報告書」をきちんと読んでいたら、これらのトラブルは起きようがありません。

マンションの取扱説明書であり、履歴書でもある「重要事項報告書」の内容をきちんと理解して、物件選びに妥協をしないことが大切です。

不動産投資 | 中古マンション物件のリスクとは?

不動産投資 マンション リスク 注意点

中古マンション物件のリスクにはどんなものがあるのでしょうか?5つの主なポイントをまとめました。

①空室リスク・経年劣化や設備の性能などが理由で入居者が決まらない
②家賃下落リスク・経年と共に新築時の家賃では割高感がでる
③老朽化リスク・配管や給水設備等が古くなり、修繕費がかさむ可能性がある
④価格下落リスク・築年数が古くなるにつれて不動産価格が下がる→売却時に損失がでる可能性がある
⑤災害リスク・自然災害(地震・津波など)や火災で建物に被害がでる可能性がある

国土交通省の調べによると、築30年超のマンションのうち、半分以上のマンションの建替えが検討されているとのことです。理由は、「配管や給水設備の劣化」。
参考記事:マンションの改修・建替え等について_国土交通省

中古マンション投資を成功させるためには、物件のメンテナンス状態がどれだけ重要なのかがわかります。

ただし、これらのリスクに解決策がまったくないわけではありません。
空室・家賃下落リスクなどに対しては、リフォームで付加価値を付けて新築に負けない魅力のある物件にすることもできます。

また災害リスクに対しては、火災保険と地震保険に加入することも大事なポイントです
今回ご紹介したものを含めた、「不動産投資リスクの回避ポイント」をまとめた記事がありますので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資リスクを最小限に抑える!3つのポイント

不動産投資 | 中古マンションで失敗しないコツ

中古マンション投資を失敗しないためのコツは、「丁寧な物件選び」と「慎重な収支計算」です。
良い物件を選ぶコツを3つご紹介します。

①良い立地の物件を選ぶ・人口が集中している主要都市
・駅が近い場所(徒歩10分以内)
・スーパー・病院・学校などの公共施設がある
②ワンルーム物件を選ぶ・退去後も入居者が見つかりやすい
③入居者のつもりでチェックする・自分自身が「住んでみたい街」「住んでみたい部屋」かどうか

物件選びの次に大事なのは、収支計算を慎重に行うことです。
特に「利回り」は、正しく理解しておきたい重要ポイントとなります。

投資計画を立てる際、不動産会社から提示される数字の多くは「表面利回り」です。
しかし不動産投資においては、実際の利回りに近い「実質利回り」を重視しましょう。

表面利回り年間の家賃収入÷アパート購入価格×100
実質利回り(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(アパート購入価格+購入時の諸経費)×100

実質利回りの相場は、新築マンションで2〜5%ほど中古マンションで3〜7%と言われることが多いです。

物件を購入する前に、納得がいくまでキャッシュフローをシミュレーションし、安定した家賃収入(インカムゲイン)を目指しましょう。

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【まとめ】リスクを理解することが中古マンション投資成功への近道

不動産投資 マンション リスク 注意点

不動産投資全般に言えることでもありますが、中古マンション投資を成功に導くための重要なポイントは”物件選び”です。

何をおいても「好立地」であることは、さまざまなリスクや問題を最小限に抑えることにつながります。
その上で、下記のポイントを意識してみてください。

  • 妥協をしないで幅広い情報を集める
  • 「重要事項報告書」を正しく読み取り、管理状態を確認する
  • 内見をして現在の物件状態を確認する
  • 投資計画を丁寧に練り上げる

心配な点があれば、専門家にアドバイスを求めることも大切です。
不安要素をひとつずつ丁寧に解決することで、中古マンション投資は成功に近づきます。

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この記事を書いた人

FP&IFA 石井修一です

資産運用 投資 IFA 相談 資産形成

<Profile>

有限会社マインズプランニング
代表取締役 石井修一

20代の頃にお金の知識がなく、今で言う超情弱レベルで苦労してきました。
仕事を通じてお金の教養をつけていく過程で、金融リテラシーの重要性を再認識し、IFAとして保険と資産形成のアドバイザー活動をしています。

趣味:グルメ巡り、旅行、甘いもの、ゴルフ、読書

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