「不動産投資はリスクが高いのでは？不動産は難しい感じがして何となく怖い」、そんなイメージをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
わからないこと、知らないことって怖いものですよね。
でも不動産投資は、老後の資産形成としてとても有効な手段のひとつです。
まずは、不動産投資のリスクを正しく知ることからはじめてみませんか？
不動産投資のリスクとして主なものは以下の通りです。
- 災害リスク
- 空室・滞納リスク
- 金利上昇リスク
- 不動産価格下落リスク
- 家賃下落リスク
- 物件の老朽化リスク
これらのポイントを理解した上できちんと備えることにより、不動産投資のリスクは最小限に抑えることが可能になります。
ここからは不動産投資リスクの回避ポイントを3つにまとめて、わかりやすくお伝えしていきます。
不動産投資リスク回避ポイント①物件の選び方
不動産投資のリスクを回避するための1つめのポイントは、物件の選び方です。
「立地」「耐震性、築年数」「管理費・修繕積立金」の3つにわけて、詳しく見ていきましょう。
<立地>～不動産価格下落リスク、家賃下落リスクに備える～
不動産投資の成功のカギとも言えるのが立地です。
他のどの条件が完璧に揃っていたとしても、立地が良くなければ入居者は集まりません。
それではどんな場所を「良い立地」というのでしょうか。
一般的なものをまとめてみました。
- 駅から徒歩圏内（できれば10分圏内）
- 物件近くにショッピングスポットがある（スーパー・コンビニなど）
- 物件近くに公共施設がある（役所・学校・公共図書館・保健所など）
- 大学が近い（学生の賃貸物件需要が継続する可能性が大きい）
- 病院が近い
- 日当たりが良い
ご自身に賃貸住宅を探した経験があれば、想像しやすいかもしれませんね。
「良い立地」とは、自分が「住んでみたい街」とも言えるのではないでしょうか。
さらに検討している地域に『都市開発計画』があるかどうかにも、ぜひ注目してみましょう。
物件のある街が今度どのように発展していく可能性があるのか。
その街が描いている未来の姿は、物件の価値を見極める上でとても貴重な情報となるはずです。
魅力的な立地の物件を選ぶことは、不動産価格下落リスクや家賃下落リスクに備えることにつながります。
<耐震性、築年数>～災害リスク、物件の老朽化リスクに備える～
次に良い物件の選び方として重要なのが「耐震性、築年数」です。
これらをクリアするために以下の5点について注目しましょう。
1. 新耐震基準の物件を選ぶ
| ・新耐震基準とは | ・1981年6月から施行 ・「震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しない、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しない」という耐震基準 参考資料：建築基準法の耐震基準の概要｜国土交通省 |
2. 地盤の強い地域を選ぶ
| ・朝日新聞公開 「地盤の揺れやすさ」を調べるサービス | URL:揺れやすい地盤 |
3.ハザードマップでリスクを確認する
| ・国土交通省が運営する 「ハザードマップポータルサイト」 | URL:ハザードマップポータルサイト |
4.新耐震基準のRC造・SRC造の分譲マンションを選ぶ（マンションの場合）
| ・RC造 | （Reinforced Concrete）鉄筋コンクリート造 |
| ・SRC造 | （Steel Reinforced Concrete）鉄筋鉄骨コンクリート造 |
5.「築10～20年前後」の物件がおすすめ（中古物件の場合）
| ・築年数一桁台の物件の場合、割高なケースが多い ・築30年以上の物件は、価値が落ちてしまう（投資対象としては厳しい） ・築10～20年前後の物件は、①ある程度価格が下がって購入しやすい②少なくとも10年程度の運用が期待できる |
これらのポイントを押さえることにより、災害リスクや物件の老朽化リスクに備えることが可能になります。
<管理費・修繕積立金>～空室リスクに備える～
良い物件の選び方として注目しておきたいポイントの3つ目は、「管理費・修繕積立金」です。
「管理費・修繕積立金」は、”マンション”を投資物件として選んだ場合にとても重要になりますので、ぜひ参考にしてみてください。
| ・管理費 | マンション管理組合の運営・管理（保守・点検）に必要な費用 |
| ・修繕積立金 | 大規模修繕等に備えて管理組合で計画的に積み立てるお金 |
たとえば、東京都心部の1等地のマンションを購入したとします。
新築から数年は何の問題もなく、人気のある物件として空室になることも少ないでしょう。
しかし10年20年と経過した際、建物のメンテナンスがきちんと施されずボロボロになってしまったら？入居希望者は思うように集まらない可能性が高いです。当然ですね。
逆に築年数は経っていたとしても、メンテナンスが行き届き清潔を保ったきれいなマンションであれば、入居率も高く保てるでしょう。結果として空室率は低くなるはずです。
「管理費・修繕積立金」が計画的に、そして健全に運営・管理されているか。
この点は築年数が経過した物件であっても、なるべくその資産価値を下げないために大変重要なポイントになります。
不動産投資リスク回避ポイント②不動産会社の選び方
不動産投資のリスクを回避するための2つめのポイントは、不動産会社の選び方です。
不動産投資は情報が命とも言われています。そこで投資家の強い味方となるのが、不動産会社の存在です。
それではどんな不動産会社を選ぶべきなのか、良い不動産会社の主なポイントを4つあげてみます。
- 顧客の投資スタイルをよく理解した上で、最適な物件を選んでくれる
- 物件の紹介、販売から購入後の管理まで幅広いサービスを提供している
- 不動産会社自体の評判が良い（リピーターが多い）
- 担当者が信頼できる（相性が良さそう）
これらのポイントをクリアしている不動産会社は、運営がしっかりしていると言えます。
入居者募集の際も頼りになり、入居後の対応も安心して任せられるでしょう。
信頼できる不動産会社を選ぶことは、空室リスクや滞納リスクの回避にもつながります。
不動産投資リスク回避ポイント③その他に考えられるリスクヘッジ
そのほか、不動産投資のリスクを回避するためのポイントとして、「保険」「金利」「出口戦略」「分散投資」があります。わかりやすく表にまとめました。
| ①保険 | <災害リスクに備える> ・オーナーの火災保険加入 ・借主の火災保険加入 ・地震保険への加入 |
| ②金利 | <金利上昇リスクに備える> ・変動金利ではなく固定金利にする ・繰上返済を計画的に行う |
| ③出口戦略 | ・どのように利益を確定して投資を終了するかを予め考えておく |
| ④分散投資 | ・投資エリア（東京都と地方など）の分散 ・物件タイプ（ワンルーム・ファミリー向けなど）の分散 ・物件の築年数の分散（室内設備交換のタイミングなどの大きな出費が重ならないように） |
【まとめ】リスクに備えて不動産投資の成功率を高めましょう！
実物資産（形があって、それ自体に価値がある資産）である不動産への投資は、比較的不景気に強いと言われています。
なぜならマンションやアパートなどの住居は、人にとって無くてはならない生活の基盤だからです。
リスクはたしかに存在します。
しかしそのリスクをデメリットと捉えるのではなく、「リスクとどう付き合って備えるか」が重要なのです。
マインズプランニングでは、投資信託や生命保険を活用した資産形成アドバイスを行なっていますが、不動産業者との提携により不動産投資による資産形成のお手伝いもしています。
より選択肢の多い中での資産形成を実行するため、お気軽にご相談ください。
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